兀兰北岸与新山中央：重塑长堤两岸房地产的新门户城市

从被遗忘的Medini-Tuas铁路计划到Ibrahim国际商务区(IIBD),重心如何转移及其对购房者的影响。

作者：Khalil Adis

在过去18年报道长堤两岸房地产市场的经历中,我见证了许多政府项目如何从美好愿景走向现实或消失。

吉隆坡-新加坡高铁(HSR)就是最明显的例子,当初大张旗鼓宣布,后来悄然搁置。

但有一个计划大多数人并不知道。

在目前的新柔捷运系统(RTS Link)成形之前,曾有一个更早的计划——只是从未成为头条新闻。

根据我在2008年左右对马来西亚官员和当地消息人士的采访,最初的RTS Link设计是连接Legoland Malaysia附近的Medini与Tuas Link地铁站——而非Woodlands。

当时,依斯干达马来西亚计划正如火如荼地进行。

Nusajaya(现为依斯干达公主城)和Medini是整个发展愿景的核心,各有专门的主开发商——依斯干达公主城由UEM Sunrise负责,Medini则由依斯干达投资有限公司(IIB)主导——并围绕催化产业制定了详细的总体规划,以推动经济活动和房地产需求。

Medini-Tuas RTS Link正是该愿景的一部分。

后来这个计划悄然取消了。

即使是我们今天熟知的修订版RTS Link,其历程也颇为曲折。

原定2018年投入运营,却经历多次延误和暂停,直到2020年才重新启动。

随着运营目标定于2027年1月,门户城市已完全转移:从Medini、Gerbang Nusajaya和Tuas,转向Johor Bahru Sentral和Woodlands北海岸。

Woodlands北海岸:新加坡的新门户城市

2026年5月6日Woodlands North的RTS Link施工现场。照片:Khalil Adis Consultancy。

自2021年RTS Link开始施工后,Woodlands转售组屋的需求开始激增。

例如,从2023年起,我注意到Woodlands的一些组屋以约$20,000的COV(现金溢价)成交。

这是我根据实地经验以及与Woodlands房地产经纪交流时了解到的。
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房价上涨速度超过了HDB估值的更新速度。

这给买卖双方都造成了真正的难题。

现金紧张的买家选择退出。

一些受种族配额限制的卖家在收到初步估价后选择重新协商要价,希望后续估价能缩小差距。

市区重建局(URA)已为Woodlands North Coast区域制定了全面的总蓝图。

这是一个综合用途区,沿着Woodlands North地铁站附近的绿色林荫大道设有办公楼、商业园和住宅项目。

Woodlands Gateway毗邻RTS Link换乘站,将成为就业和制造业中心,提供灵活的工作空间,专为中小企业和跨国公司设计,涵盖五个「Business 2 - White」和一个「Business 1 - White」地段。

综合交通枢纽将实现RTS Link、地铁和巴士服务之间的无缝换乘。

为完善生活-工作-休闲配套,两个住宅区Housing by the Woods和Woodlands Waterfront已规划完成,方便前往各类设施和就业节点。

连接两个住宅区的是WoodsVista Gallery,这是一条1.9公里的社区连道,设有专用步行道和自行车道。

JB Sentral:老城重夺王冠

截至5月11日,RTS Link在Komtar JBCC旁的行人天桥施工进度。图片来源:Khalil Adis Consultancy。

很少有人会预料到JB Sentral——而非Medini或Iskandar Puteri——会成为马来西亚的新门户城市。

多年来,联邦政府的预算和规划重心一直放在这两个区域。

命运使然,政治局势和苏丹的支持改变了一切。

2018年大选后的政治动荡实际上扼杀了高铁项目,并打乱了联邦发展重点。

柔佛苏丹填补了这一真空,他是RTS Link的长期倡导者。

由于土地在马来西亚属州政府事务,他的支持至关重要,RTS Link因此在其他项目失败时得以存续。

为迎接RTS Link的启用,JB Sentral周边规划了一个全新的门户区域——Ibrahim国际商业区(IIBD)。

值得注意的是,它此前被称为Ibrahim国际区。

IIBD由柔佛州政府投资机构Johor Corporation(JCorp)开发,占地240英亩,位于新山市中心,从老城区延伸至Jalan Khalid Abdullah附近的地块。

为将新山打造成继吉隆盛后马来西亚的第二大城市，IIBD旨在吸引科技初创企业、研究机构和跨领域商业机构进驻。

该项目也涵盖了现有的商业地标，包括新山城中坊、Komtar JBCC、Galleria @ Kotaraya、Persada Johor、Puteri酒店和Menara Landmark。

为了实地了解这一切的进展，我在5月11日进行了实地考察。

我上一次徒步探索新山是在2020年3月，当时Covid-19刚开始蔓延，跨境旅行仍被允许（见文章 这里).

我记得当时与Jalan Dhoby和Jalan Tan Hiok Nee沿街的商家交谈，他们已经深受疫情冲击。

平时熙熙攘攘的老城区异常冷清，游客踪影全无。

那个画面一直留在我脑海中。

将近六年过去，对比鲜明。

从Stulang Laut步行到Menara Tabung Haji，我不得不说，州政府主导的近期城市振兴与美化计划明显优于联邦政府此前的成果。

值得一提的是，柔佛苏丹依布拉欣现已出任马来西亚第17任最高元首 -  他于2024年1月31日就任该职。

随着柔佛王室占据国家最高职位，可以合理预期，IIBD成功背后的政治意愿和影响力从未如此强大。

我还记得2010年左右，依斯干达区域发展局（IRDA）高调宣布新山振兴计划，耗资约18亿令吉（我当时在Persada Johor报道了新闻发布会）。

其中包括备受宣传的双溪实吉清理工程，以韩国清溪川修复项目为蓝本。

2018年左右完工时，我记得当时颇感失望。

坦白说，它未能达到预期 - 一个世界级的河畔区域。

这只是强化了我的看法：马来西亚联邦政府的宣布有时只是半吊子的承诺。

快进到今天，州政府似乎回过头来认真完成了这件事。

沿着Jalan Wong Ah Fook走一趟，你会注意到新增的雕塑、公共空间和水景，将这一段街区变成了真正充满活力的地方。

这才是双溪实吉一直应该呈现的样子。

在Stulang Laut，海上高架桥已经完工。

RTS Link 现在沿着 Jalan Ibrahim Sultan 延伸，转入 Jalan Ismail Sultan，然后沿着 Johor Bahru City Square 旁的 Jalan Tun Abdul Razak 行驶，最后在 Bukit Chagar RTS 站终止。

今年早些时候，JCorp 的一位消息人士在我2月份的一场演讲中告诉我，Bukit Chagar 正在规划为公共交通导向型开发项目，并将与附近的房地产开发项目实现互联互通。

在实地考察中，这一规划似乎正在逐步实现。

例如，在 RTS Link 下方已经可以看到一条专用的有盖高架人行天桥。

Jalan Gereja 沿线的 Coronation Square 也在施工中，新加坡房地产公司凯德集团和雅诗阁参与了这个综合发展项目。

我观察到的一个更明显的变化是零售业态。

商业重心已悄然从 Johor Bahru City Square 转移到 Komtar JBCC。

后者一直是新加坡人的热门去处，但二楼和三楼有多家商铺关闭，底层正在进行升级工程。

就连麦当劳也已搬迁至 Komtar JBCC。

如果说 Johor Bahru City Square 像一座正在喘息的商场，那么 Komtar JBCC 则充满活力和生气。

它就在 Bukit Chagar 站旁边，一旦人行天桥建成，它将成为该区域主要的零售枢纽。

在历史文化区，一些店屋正被拆除，这是 IIBD 总体规划的一部分。

当地消息人士告诉我，州政府热衷于将新山历史街区重新开发为充满活力的区域，但挑战在于确定土地所有者并争取他们的支持。

这些店屋目前有许多居住着外籍劳工，这为整个过程增添了另一层复杂性。

尽管发展势头强劲，JB Sentral 仍面临根本性的城市规划挑战。

有时它给人的感觉像是杂乱无章的城市扩张，新基础设施只是叠加在现有城市之上，而不是一个连贯、整合的愿景。

理想的做法是建造一个综合开发项目，将目前的 CIQ、Bukit Chagar RTS 站、KTM 站以及巴士转换站整合在一起，实现线路之间的无缝换乘。

可惜，与新加坡不同，由于复杂的土地所有权问题，在柔佛很难执行强制性土地征用。

这个限制是真实存在的，不太可能快速解决。

可以确定的是：一旦RTS Link开通，新山的旅游、零售、商业、住宅及银行金融业都将因跨境人流而显著提振。

唯一的问题是，你想把握多少这样的上升空间，以及多早入场。

总结

截至5月11日，RTS Link高架桥横跨Komtar JBCC和Jalan Wong Ah Fook上空。照片来源：Khalil Adis Consultancy。

门户城市不会凭空出现。

它们是由基础设施、政治意愿塑造而成的——正如这个故事所展示的——有时还需要两者同时转变。

Woodlands North可说是新加坡房地产市场目前最接近稳赢的投资。

总蓝图详尽、交通连接真实可靠、投资理据清晰明确。

在马来西亚一侧，考量则更为微妙。

JB Sentral和IIBD确实势头强劲，但历史提醒我们，马来西亚政府支持的项目可能随政治风向而变。

这并非避开该市场的理由。

这只是每位买家和投资者在基于连接性和长期增长做决策时，应当铭记的背景因素。

本文首次发布于 这里.