新楼盘刚拿钥匙，是出租还是空置等转售？

你在新楼盘预购了一套鞋盒公寓，分期付款熬过三年建筑期，终于拿到钥匙。反正打算过几年就卖，问题是到底要不要找租客。

空置比较省事。不用找中介、不用签租约、没有损耗，而且买家看房时能立刻入住，单位更好卖。很多业主就是这么做的。

我们用真实案例算了一笔账，差距比大部分人想象的大。 出租比空置多赚了约$44,600。 在4.5%房贷利率下，空置会让原本有赚头的投资变成亏损。

案例分析

不是假设。我们从URA合约数据中筛选出在新楼盘预购后4到6年转售的鞋盒单位，取了443个案例的中位数，这些项目都是预购三年后竣工，是最常见的建筑周期。

这相当于每年2.71%的价格涨幅。屋主实际赚取的收益取决于期间发生的所有情况。

为什么购买新楼盘有所不同

在这两种情况之前,先了解这一切的运作基础。

转售买家在完成交易时支付25%的房款并立即获得全额贷款。新楼盘买家则根据施工进度分期付款,贷款也随着每个阶段到期而逐步发放。

在头两个月，买家需要支付$165,270，包括印花税和律师费。从第15个月开始的所有款项都来自贷款。

实际影响体现在利息上。按1.5%计算五年期，这位买家支付了 $19,440。相比之下，购买类似转售单位、从第一天起全额提取贷款的买家，在同等时期内支付的利息是这个数额的两倍多。原因很简单：贷款在大部分时间内并未完全提取。

方案一：出租

单位在完工后空置了两个月才找到租户，然后在持有期剩余的22个月内出租。

一个常被忽略的成本：带租约出售的单位买家范围较窄，因为自住买家无法立即入住。我们假设售价因此打折1.5%，约$12,500。

方案二：空置

24个月无租金收入。维护费、保养费和房产税仍需支付。以全价空置出售，任何买家均可购买。

结果

以现金计算,出租在每个利率下的价值约为$44,600。

这项比较将两年租金$46,867与出售带租约房产的$12,500折价进行对比。租金收入大约是带租约出售成本的三倍半。

在4.5%利率下,空置单位亏损 而房产价格上涨了$104,320。利息和持有成本持续了五年,期间没有任何收入来抵消。

折价要相差多少才算不合理?

带租约出售折价1.5%是我们的假设。房地产交易数据并未记录单位是空置还是带租约出售的,因此无法测量。但可以进行验证。

在1.5%的房贷利率下,只有当带租约出售的折价超过约5.5%时,出租才会失去优势。在较高的房贷利率下,出租的优势更大,因为租金可以抵消空置单位无论如何都要支付的利息。

带租约的房产折价5.5%是极端情况。无论采用任何合理的数字,这个结论都成立。

如果这是第二套房产

这类规模的新楼盘购买大多属于投资性质。2018年新加坡公民购买第二套住宅房产需缴付12%的ABSD（额外买方印花税）， 此单位需缴付$87,480，在预订时以现金支付。

每种情况都是亏损。光是印花税就吃掉了整个账面盈利的84%，还没算一分钱的利息。

此后该税率已调高至公民购买第二套房产需缴20%，外国买家则需缴60%。

这些数据能告诉你什么，不能告诉你什么

除了这四个实测数据，其余都是假设，而你的情况在每一项上都会不同：你的利率、你的贷款、你的租金、你的印花税情况、你的项目建设周期。

三年建成是中位数。如果项目拖到四年，你只能收一年租金而不是两年，答案就完全不同了。

租金收入的所得税在此未纳入计算。它会拉低出租栏里的每一个数字。

而且这描述的是2018年前后买入、2023年前后卖出的交易，当时的印花税率已不再适用。这是已发生的事，不是预测。

但它明确说明了一点：如果你持有一套已建成的新楼盘单位，正在考虑空置到售出，这个决定对一笔$729,000的购买来说价值约$44,600。它值得比通常更多的思考。

关于本分析 这四个实测数据来自URA意向书数据，经过配对确保买入和卖出是同一个单位。每一个都可以从源头重现。Realila公布完整计算过程，包括上述假设以及我们发现并修正的错误。

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